SERMAYE PİYASASINDA FAALİYETTE BULUNACAK GAYRİMENKUL DEĞERLEME KURULUŞLARI HAKKINDA TEBLİĞ (III-62.3)

02.09.2019

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3), 31 Ağustos 2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Tebliğ ile beraber Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri:VIII, No:35) yürürlükten kaldırılmıştır.

Tebliğ ile sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yetkilendirilmesine, faaliyetlerine ve yetkilerinin kaldırılmasına ilişkin esaslar düzenlenmektedir.

Tebliğde yer alan düzenlemeler özetle aşağıdaki gibidir;

• Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade etmektedir.
• Yetkilendirilecek gayrimenkul değerleme kuruluşunda aranacak şartlar;

1. Anonim şirket olması,
2. Ticaret unvanında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması,
3. Paylarının tamamının nama yazılı olması,
4. Ödenmiş sermayesinin asgari 1.000.000 TL olması ve asgari ödenmiş sermayesini temsil eden paylarının tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
5. Ödenmiş sermayesini temsil eden payların ve oy haklarının asgari %51’inin, en az 2 sorumlu değerleme uzmanına ait olması (Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda bu şart aranmayacaktır. Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının bulundurması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az 2 gayrimenkul değerleme uzmanının, sorumlu değerleme uzmanı unvanını taşımak ve bunlara ait yükümlülüklere tabi olmak üzere yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır.),
6. Değerleme kadrosunun en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere asgari 10 adet tam zamanlı olarak istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanından oluşması,
7. Faaliyetini sürdürebilmek için yeterli mekan, organizasyon, teknik donanım, belge ve kayıt düzenine sahip olması.

• Yetki başvurusu sırasında gerekli olan bilgi ve belgeler Tebliğin 5. maddesinde sayılmış; Kurul tarafından eksikliği tespit edilen veya ek olarak istenen bilgi ve belgelerin, kuruluşa bildirim tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde Kurula gönderilmemesi halinde ilgili kuruluşun başvurusunun işlemden kaldırılacağı hüküm altına alınmıştır.
• Kuruluşun yetkilendirilmesi, söz konusu kuruluşun ve işlemlerinin Kurul tarafından tekeffülü anlamına gelmeyecek; Kuruluşun sermaye piyasası mevzuatı kapsamı dışında yapmış olduğu değerleme faaliyetleri Kurul nezdinde herhangi bir sorumluluk doğurmayacaktır.
• Tebliğin 7. maddesinde Ortakların, yöneticilerin ve gayrimenkul değerleme uzmanlarının genel nitelikleri sayılmış; hemen sonrasındaki maddelerde, gayrimenkul değerleme uzmanı ve uzman yardımcısı ve sorumlu değerleme uzmanı hakkında ayrıntılı düzenlemelere yer verilmiştir.
• Pay devirleri ve esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak; Kuruluş bünyesinde sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almak amacıyla gerçekleştirilecek sermaye paylarının devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunlu olup, bu kapsamdaki pay devirlerinin Kurulun uygun görüşü alınmaksızın yapılması halinde söz konusu devir hükümsüz olacak ve pay defterine kaydolunmayacaktır. Diğer pay devirlerinde ise; pay devrine ilişkin yönetim kurulu kararı ve pay defteri kayıtları ile birlikte en geç 6 iş günü içinde Kurula gönderilerek bilgi verilmesi gerekmektedir. Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak da Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.
• Gayrimenkul değerleme faaliyetlerinde uyulacak ilke ve esaslar Tebliğin 14 ila 26. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bunlardan bazıları şu şekildedir;

1. Tam zamanlılık : Bu kapsamda, değerleme kadrosunda yer alan gayrimenkul değerleme uzmanları ve uzman yardımcılarının kuruluşta tam zamanlı olarak görev yapmaları zorunludur.
2. Sorumluluk : Bu kapsamda, gayrimenkul değerleme kuruluşları ve değerleme raporunu imzalayan gayrimenkul değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; faaliyetleri neticesinde düzenledikleri raporlarda yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgiler ile raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması dolayısıyla, müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan Sermaye Piyasası Kanunu’nun 32. ve 63. maddeleri uyarınca sorumludurlar.
3. Bağımsızlık : Bu kapsamda, gayrimenkul değerleme kuruluşları ile gayrimenkul değerleme uzmanları, değerleme faaliyetlerinde bağımsız ve tarafsız olmak zorundadırlar.
4. Mesleki özen ve titizlik : Bu kapsamda, gayrimenkul değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve bütün bunların sonucunda oluşturduğu görüşleri, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır.
5. Sır saklama yükümlülüğü : Gayrimenkul değerleme uzmanları, kuruluşun yöneticileri ile kuruluşa dışarıdan değerleme hizmeti veren kişiler; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; kendilerine veya üçüncü kişilere doğrudan veya dolaylı menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrıldıktan sonra da devam eder. Ancak, müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca veya Birlik tarafından talep edilmesi hallerinde söz konusu bilgiler ilgililere verilebilecektir.
6. Sözleşme zorunluluğu : Gayrimenkul değerleme hizmetinin verilebilmesi için kuruluş ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması esastır[1]. Ancak, her bir değerleme raporu için alınacak ücretin ayrı ayrı belirlenmesi ve sözleşmede açıkça belirtilmesi şartıyla tek bir sözleşme imzalanabilir. İmzalanacak sözleşmenin asgari içeriği de yine Tebliğin 21. maddesinde sayılmıştır.
7. Ücretin Tespiti : Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, asgari ücret tarifesinde yer alan ücret tutar ve sınırları dahilinde kuruluş ve müşteri arasında serbestçe belirlenebilecek; ancak bu ücret;

1. Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz,
2. Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez,
3. Ödenmesi şarta bağlanamaz.

8. Mesleki Sorumluluk Sigortası : Gayirmenkul değerleme kuruluşunun, değerleme raporlarına ilişkin olarak, mesleki sorumluluk sigortası yaptırması zorunludur. Poliçenin bir örneğinin de düzenlenme tarihinden itibaren altı (6) iş günü içerisinde Kurula gönderilmesi gerekmektedir. 
9. Bildirim Yükümlülüğü ve İnternet Sayfası : Kurula bildirilmesi zorunlu olan bilgi ve belgeler;

• Olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile hazirun cetveli,
• Kuruluşun gerçek ve tüzel kişi ortakları ile yöneticileri, sorumlu değerleme uzmanları, gayrimenkul değerleme uzmanları, şube müdürleri ile gayrimenkul değerleme uzman yardımcılarında değişiklik olması halinde değişikliğin gerçekleşmesini müteakip 6 iş günü içinde kuruluşta ortak olacak ya da görev alacak kişilerin Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin bilgi ve belgeler ile kadrodaki unvan değişikliklerinde atamaya ilişkin yönetim kurulu karar örneği,
• Kuruluşun merkez veya şube adresi değişikliklerinde, değişikliğin gerçekleşmesini müteakip 6 iş günü içinde yeni adresleri içeren bildirim.
• Kuruluşun internet sitesinde; (i) ticaret sicil bilgileri, (ii) son durum itibarıyla ortaklık, yönetim ve organizasyon yapısı, (iii) değişikliklerin yayınlandığı Türkiye Ticaret Sicili Gazetelerinin tarih ve sayısı ile birlikte ortaklık esas sözleşmesinin son hali, (iv) 5 yıllık finansal raporlar yer almalıdır.

Bu kapsamda yapılacak bildirimlerin ve internet sayfasında sunulacak bilgilerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan Türk Ticaret Kanunu ve sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme kuruluşunun sorumlu değerleme uzmanları ile yönetim kurulu müştereken sorumlu olacaklardır.

• Değerleme raporunda bulunması gereken asgari hususlar Tebliğin ekinde açıklanmıştır.

Tebliğ metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Saygılarımızla,

Zümbül Hukuk ve Danışmanlık

info@zumbul.av.tr